Amortissements LMNP : nouvelles règles LF 2025 et impact sur votre stratégie

La Loi de Finances 2025 a introduit une modification majeure du régime LMNP Réel : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession. Cette réforme change fondamentalement l'analyse de rentabilité à long terme du statut LMNP. Décryptage.

Le régime LMNP Réel avant LF 2025

Jusqu'à la LF 2025, le LMNP Réel offrait un avantage double :

1. Amortir le bien pendant la détention (réduisant à zéro la fiscalité annuelle)
2. Bénéficier à la cession du régime des plus-values des particuliers, sans réintégration des amortissements

L'abattement pour durée de détention permettait même une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). C'était l'un des montages les plus avantageux de l'investissement immobilier français.

Ce que change l'article 84 de la LF 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits fiscalement en LMNP Réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Concrètement :

Plus-value imposable = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)

Les amortissements viennent donc diminuer le prix de revient fiscal, augmentant mécaniquement la plus-value. Cette plus-value réintégrée reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention applicables).

Impact chiffré : un exemple concret

Bien acheté 200 000 € en 2020, revendu 250 000 € en 2030. Amortissements cumulés sur 10 ans : 60 000 €.

| Scénario | Calcul | Plus-value imposable | |---|---|---| | Avant LF 2025 | 250 000 − 200 000 | 50 000 € | | Après LF 2025 | 250 000 − (200 000 − 60 000) | 110 000 € |

La base imposable double. Pour un taux effectif de 19 % IR + 17,2 % PS (avant abattements), l'écart fiscal peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Ce qui reste inchangé

• Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours sur la plus-value réintégrée. Après 22 ans, l'IR est exonéré ; après 30 ans, les PS également. Pour les détentions très longues, l'impact de la réintégration est partiellement neutralisé.
• Les amortissements continuent de s'appliquer normalement en cours de détention. L'avantage de trésorerie annuelle (résultat BIC nul) reste intact.
• La réforme n'affecte que la fiscalité de sortie.

Quels biens sont concernés ?

Tous les biens loués meublés sous le statut LMNP Réel sont concernés, y compris les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme). Les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) suivaient déjà un régime proche de la plus-value professionnelle avec réintégration.

Adapter sa stratégie

Face à cette réforme, plusieurs ajustements sont possibles :

1. Allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements maximaux
2. Comparer systématiquement le LMNP avec la SCI IS sur 20–25 ans, car la fiscalité de sortie de la SCI IS devient parfois plus compétitive
3. Modéliser précisément la plus-value réintégrée avant toute décision de cession

Conclusion

La LF 2025 ne tue pas le LMNP Réel — l'avantage en cours de détention reste réel et significatif. Mais elle en change le profil de rentabilité à long terme. L'investisseur qui achète aujourd'hui en LMNP doit intégrer dès le départ la fiscalité de sortie dans sa simulation sur 20 ans pour prendre une décision éclairée.

Comparez LMNP et SCI IS sur 20 ans avec la fiscalité de sortie intégrée → Lancer une simulation sur Audit Immo