Rendement net net : les vraies charges à déduire pour ne pas se tromper

Le rendement brut est le premier chiffre que l'on calcule sur un bien immobilier. Il est simple, rapide, et souvent trompeur. Ce qui compte vraiment pour l'investisseur, c'est le rendement net net, c'est-à-dire après toutes les charges et la fiscalité. Voici comment le calculer rigoureusement.

Du rendement brut au rendement net : première étape

Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'acquisition total) × 100. Le prix total doit inclure les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), les frais d'agence, et les éventuels travaux de remise en état.

Pour passer au rendement net de charges, il faut déduire toutes les dépenses récurrentes :

• Taxe foncière (non récupérable sur le locataire)
• Charges de copropriété non récupérables (entretien parties communes, ravalement, etc.)
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion locative (6 à 10 % du loyer si délégation)
• Provision pour vacance locative (1 mois par an en zone tendue, 2 mois en zone moins dynamique)
• Provision pour travaux et entretien courant

Ces charges représentent en moyenne 20 à 30 % du loyer brut. Un bien affiché à 6 % brut tombe souvent à 4,2–4,8 % net de charges.

La TEOM : un piège fréquent

La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est incluse dans la taxe foncière mais est récupérable sur le locataire. Beaucoup d'investisseurs la déduisent à tort en totalité de leurs revenus fonciers. Seule la part non récupérable est une vraie charge propriétaire. Il faut donc distinguer les deux sur l'avis de taxe foncière.

Du rendement net au rendement net net : la fiscalité

C'est l'étape que beaucoup oublient ou sous-estiment. Selon le régime fiscal, l'impact est radicalement différent.

En Location Nue au régime réel, les revenus fonciers nets s'ajoutent au revenu imposable. Un investisseur au TMI de 30 % paie 30 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 47,2 % sur chaque euro de revenu foncier net positif. Ce taux marginal est brutal.

En LMNP Réel, les amortissements ramènent souvent le résultat BIC à zéro. L'imposition annuelle est nulle ou très faible. L'impact fiscal sur le rendement net net est donc minime pendant la durée d'amortissement.

En SCI à l'IS, la société paie 15 % d'IS sur les premiers 42 500 € de résultat. Si les bénéfices ne sont pas distribués, l'investisseur ne paie rien personnellement. Le rendement net net perçu dépend uniquement de ce que la société verse en dividendes.

Exemple chiffré

Prenons un bien à 200 000 € (frais inclus) loué 900 € CC par mois, avec 150 € de charges récupérables :

| Indicateur | Valeur | |---|---| | Loyer HC annuel | 9 000 € | | Rendement brut | 4,5 % | | Charges propriétaire | − 2 200 € | | Revenu net de charges | 6 800 € | | Rendement net de charges | 3,4 % | | Fiscalité TMI 30 % + PS | − 3 200 € | | Revenu net net | 3 600 € | | Rendement net net | 1,8 % |

Ce 1,8 % illustre pourquoi la fiscalité est déterminante. Le même bien en LMNP Réel (résultat nul grâce aux amortissements) atteindrait un rendement net net de 3,3–3,4 %.

Conclusion

Le rendement net net est le seul indicateur pertinent pour comparer des investissements entre eux. Il doit intégrer les charges réelles, le régime fiscal applicable, et la situation personnelle de l'investisseur (TMI, situation familiale). Une simulation personnalisée est le seul moyen d'obtenir ce chiffre fiable.

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